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La distinzione che conta: acqua condotta o acqua piovana
Le polizze sugli immobili trattano in modo diverso l’acqua a seconda di da dove arriva.
- Acqua condotta: è l’acqua degli impianti — tubi dell’acqua, del riscaldamento, scarichi — che fuoriesce per una rottura accidentale. È la garanzia più diffusa e spesso include le spese di ricerca e riparazione del guasto, cioè rompere il muro per trovare il tubo e ripararlo.
- Infiltrazioni da pioggia, umidità e stillicidio: l’acqua che entra da coperture, terrazzi, facciate. Molte polizze base le escludono; altre le coprono con un’estensione, spesso con franchigie e limiti specifici, o solo quando derivano da eventi atmosferici eccezionali come grandine o trombe d’aria.
Ecco perché, dopo una macchia sul soffitto, la prima domanda del perito è sempre la stessa: da dove arriva l’acqua? Una diagnosi tecnica scritta aiuta a rispondere.
Quale polizza entra in gioco
La polizza globale fabbricati del condominio
Copre l’edificio e di solito la responsabilità civile del condominio verso terzi, compresi i condomini. Se l’infiltrazione arriva da una parte comune — il lastrico, la facciata, una colonna di scarico — è la prima polizza da attivare, tramite l’amministratore.
La polizza della casa
Una polizza sull’abitazione può coprire i danni al contenuto e ai locali, e la responsabilità civile del proprietario verso terzi. Se l’acqua parte dal tuo terrazzo e danneggia il vicino, è la tua responsabilità civile a essere chiamata in causa.
La polizza del vicino o dell’inquilino
Se l’acqua arriva da un’unità privata, ad esempio da un impianto dell’appartamento di sopra, la richiesta va rivolta al proprietario di quell’unità, e per suo tramite alla sua assicurazione.
Chi risponde, in sintesi
| Origine dell’acqua | Chi risponde di norma | Polizza tipicamente coinvolta |
|---|---|---|
| Lastrico solare comune | Condominio | Globale fabbricati |
| Lastrico o terrazzo a livello di uso esclusivo che fa da copertura | Condominio come custode, in concorso con l’utente esclusivo | Globale fabbricati, eventuale RC del privato |
| Impianto privato dell’unità di sopra | Proprietario dell’unità | RC della polizza casa |
| Colonna di scarico condominiale | Condominio | Globale fabbricati, garanzia acqua condotta |
| Facciata comune | Condominio | Globale fabbricati |
La ripartizione di responsabilità per il lastrico di uso esclusivo segue l’orientamento della Cassazione a Sezioni Unite del 2016, illustrato nella pagina sul lastrico condominiale.
Come si denuncia un sinistro
- Avvisa subito l’assicurazione o, per le parti comuni, l’amministratore. Il Codice Civile prevede che l’assicurato dia avviso entro tre giorni da quando ha avuto conoscenza del sinistro, salvo termini diversi in polizza.
- Limita il danno: è un obbligo dell’assicurato. La messa in sicurezza provvisoria e i suoi costi vanno documentati.
- Non buttare e non riparare prima del sopralluogo del perito, salvo ciò che è indispensabile per la sicurezza. Se devi farlo, fotografa tutto prima.
- Raccogli la documentazione: foto e video datati, relazione tecnica sulla causa, preventivi di ripristino, fatture.
- Conserva le comunicazioni: date e contenuti di ogni scambio con assicurazione, amministratore, vicini.
I diritti derivanti dal contratto di assicurazione hanno termini di prescrizione brevi. Non lasciar passare mesi prima di attivarti, e per i casi contestati rivolgiti a un legale o a un perito di parte.
I documenti che fanno la differenza
- Relazione tecnica sulla causa, con foto e, se fatta, prova di bagnatura: separa l’infiltrazione da pioggia dalla perdita di impianto.
- Cronologia della macchia: foto datate, diario delle piogge.
- Preventivi separati per l’eliminazione della causa e per il ripristino dei danni interni: le polizze li trattano in modo diverso.
- Fatture e bonifici degli interventi eseguiti.
Cosa di solito non è coperto
- L’usura e la vetustà del manto impermeabile: rifare il terrazzo perché è vecchio è manutenzione, non sinistro.
- I danni dovuti a mancata manutenzione evidente e prolungata.
- In molte polizze base, le infiltrazioni lente da pioggia e umidità.
- Le franchigie e gli scoperti indicati in polizza, che restano a carico dell’assicurato.
In pratica, l’assicurazione può coprire i danni causati dall’acqua all’interno — intonaci, pitture, arredi — mentre l’eliminazione della causa, cioè la nuova impermeabilizzazione, resta spesso a carico di chi ne è responsabile. Dipende sempre dalle condizioni del contratto.
Richiedi il sopralluogo gratuito
Compila il modulo: ti ricontattiamo negli orari di lavoro per capire il problema e fissare il sopralluogo. Se preferisci parlarne subito chiama il 348 976 3522; le foto della macchia, del terrazzo e degli scarichi puoi inviarle a incredibland@gmail.com.
- Sopralluogo e preventivo senza costi né impegno
- Preventivo scritto, voce per voce
- Nessuna telefonata insistente dopo
Domande frequenti
L’assicurazione paga il rifacimento del terrazzo?
In genere no, perché l’usura del manto è manutenzione. Può coprire i danni causati dall’acqua all’interno, secondo le condizioni di polizza.
Come dimostro che l’acqua arriva dal terrazzo e non da un tubo?
Con una relazione tecnica basata su ispezione, cronologia rispetto alla pioggia ed eventualmente prova di bagnatura e prova di tenuta dell’impianto.
Devo aspettare il perito prima di riparare?
Per ciò che non è urgente sì. Per le messe in sicurezza indispensabili no, ma documenta tutto con foto prima e dopo e conserva le fatture.
La polizza del condominio copre i danni nel mio appartamento?
Se l’origine è una parte comune e la polizza prevede la garanzia pertinente, spesso sì, al netto di franchigie e scoperti. La richiesta passa dall’amministratore.