Impermeabilizzazione di garage e locali interrati

Sottoterra l’acqua spinge, non cade

Su un terrazzo l’acqua arriva dall’alto e se ne va per gravità: basta che non trovi un varco. In un garage interrato o in una cantina la situazione è rovesciata. L’acqua sta nel terreno, attorno ai muri e sotto il pavimento, e preme contro la struttura con una forza che cresce con il livello della falda. I prodotti pensati per la pioggia, stesi all’interno su un muro che spinge acqua da fuori, si gonfiano e si staccano. Serve un approccio diverso.

La pianura pontina è una terra di bonifica. In molte zone attorno a Latina, nei borghi e verso Pontinia e Sabaudia la falda è poco profonda e oscilla con le stagioni: in inverno e in primavera sale, d’estate scende. Non è raro che un garage resti asciutto per mesi e si allaghi ogni anno nello stesso periodo. Capire questo ritmo è il primo passo della diagnosi.

Le cause, in ordine di frequenza

1. Drenaggi perimetrali assenti o intasati. L’acqua piovana che scende lungo i muri non viene allontanata e satura il terreno a ridosso della struttura.
2. Falda superficiale che in certi mesi sale oltre la quota del pavimento del garage.
3. Giunti tra platea e muri non sigillati: il punto di ripresa del getto è una via d’ingresso classica.
4. Fessure nei muri controterra dovute a ritiro o assestamenti.
5. Bocche di lupo, rampe e griglie che convogliano l’acqua verso l’interno o non scaricano.
6. Umidità di risalita nelle murature, che non è un’infiltrazione ma produce macchie simili e richiede un intervento diverso.

Le soluzioni, dalla più efficace alla più praticabile

Intervento esterno: scavo, membrana e drenaggio

È la soluzione migliore in assoluto. Si scava lungo il perimetro fino alla fondazione, si pulisce e si ripara il muro, si posa una membrana impermeabile sul lato esterno, la si protegge con un telo bugnato e si realizza un drenaggio alla base, con tubo forato e ghiaia, collegato a uno scarico. L’acqua viene fermata e allontanata prima di toccare la struttura. Il limite è pratico: serve spazio per scavare, accesso per i mezzi e l’assenza di costruzioni addossate.

Intervento interno: cementizio osmotico

Quando scavare non è possibile — muri confinanti, rampe, cortili condominiali — si lavora dall’interno con malte cementizie osmotiche, pensate per resistere all’acqua che spinge da dietro, cioè in controspinta. Si preparano le superfici, si sigillano i giunti tra muro e pavimento, si applicano più mani con rete di armatura dove serve. L’ambiente diventa asciutto, ma il muro resta bagnato dalla parte del terreno: è una differenza da conoscere.

Iniezioni di resine

Su fessure localizzate e giunti che perdono acqua in pressione si possono iniettare resine poliuretaniche o acriliche che, a contatto con l’acqua, si espandono e sigillano. Risolvono la perdita puntuale, non il problema di un’intera parete.

Barriera chimica contro la risalita

Se il problema è la risalita capillare, si crea una barriera idrofobizzante alla base del muro con iniezioni a bassa pressione e si sostituisce l’intonaco con uno deumidificante e traspirante. È un intervento diverso dall’impermeabilizzazione, descritto nella pagina sull’umidità di risalita.

Che cosa aspettarsi dopo l’intervento

• I muri impiegano mesi ad asciugare. Un muro saturo d’acqua per anni non torna asciutto in una settimana; il miglioramento è graduale.
• Le efflorescenze possono continuare per un po’: sono i sali che escono con l’acqua residua. Si spazzolano a secco.
• La ventilazione conta. Un locale interrato chiuso e non aerato produce condensa anche quando l’impermeabilizzazione funziona. Un ricambio d’aria, anche minimo, aiuta il risultato a durare.
• Le griglie e le rampe vanno tenute pulite. Un pozzetto intasato annulla qualsiasi lavoro.

Rampe, griglie e cortili sopra i box

Una parte delle infiltrazioni nei garage non arriva dai muri ma dall’alto: il cortile o il giardino condominiale sopra i box, la rampa d’accesso, le griglie di raccolta. Sono superfici carrabili o coperte di terra, impermeabilizzate al momento della costruzione e mai più toccate. Quando cedono, l’acqua gocciola dai giunti del solaio, spesso lungo le travi.

• Griglie e canalette intasate o sottodimensionate fanno tracimare l’acqua verso l’interno: vanno pulite con regolarità e, se serve, ampliate.
• Rampe con giunti aperti o impermeabilizzazione degradata portano acqua lungo il muro di testata.
• Cortili pavimentati sopra i box richiedono un intervento simile a quello di un lastrico, complicato dalla pavimentazione carrabile da rimuovere e ripristinare.
• Giardini pensili e aiuole sopra i garage richiedono membrane resistenti alle radici e uno strato drenante.

Sono interventi da valutare caso per caso, spesso condominiali, in cui la diagnosi del punto di ingresso fa risparmiare molto.

Garage condominiali e box singoli

Nei garage condominiali i muri perimetrali e la platea sono parti comuni: l’intervento si delibera in assemblea e si ripartisce secondo i millesimi, salvo regolamento diverso. I box singoli sono invece di competenza del proprietario per le parti private, ma quando l’acqua arriva dai muri perimetrali la questione torna al condominio. In entrambi i casi un rilievo tecnico scritto aiuta a capire chi deve fare cosa.

Sopralluogo su garage, cantine e interrati

La domanda chiave del sopralluogo è una: si può lavorare dall’esterno? La risposta cambia il costo e soprattutto il risultato. Oltre a questo verifichiamo da dove entra l’acqua, se segue la pioggia o la stagione, come sono fatti i giunti e se c’è un problema di risalita o di condensa. Se l’allagamento è in corso, in molti casi si può intervenire subito con soluzioni provvisorie in attesa del lavoro definitivo.

Domande frequenti