Lastrico solare condominiale: rifacimento e spese

Il problema del lastrico non è tecnico: è decisionale

Nei condomini di Latina costruiti tra gli anni Sessanta e Ottanta il lastrico solare è quasi sempre l’elemento più vecchio dell’edificio. Nessuno ci sale, nessuno lo vede, e la manutenzione viene rinviata di assemblea in assemblea finché l’acqua non entra negli appartamenti dell’ultimo piano. A quel punto il problema smette di essere tecnico e diventa condominiale: chi paga, quanto, chi decide, chi risarcisce i danni.

Ogni sei mesi di rinvio, intanto, l’acqua scende più in profondità nel solaio. Un intervento che oggi è di sola impermeabilizzazione può diventare, dopo qualche inverno, un risanamento del calcestruzzo con costi ben diversi, che ricadono su tutti.

Chi paga: le due situazioni

La ripartizione dipende da un dato preliminare: il lastrico è di uso esclusivo di un condomino oppure è comune a tutti? È scritto, di solito, nel regolamento di condominio o negli atti di provenienza degli appartamenti.

Lastrico a uso esclusivo

Quando un solo condomino ha l’uso esclusivo del lastrico, si applica l’art. 1126 del Codice Civile: un terzo della spesa di riparazione o ricostruzione è a carico di chi ne ha l’uso esclusivo, due terzi sono a carico dei proprietari delle unità immobiliari che il lastrico copre, ripartiti tra loro in base ai millesimi. Su un lavoro da 18.000 €, il titolare dell’uso esclusivo paga 6.000 € e gli altri si dividono 12.000 €.

Lastrico comune

Quando il lastrico è accessibile a tutti o non è attribuito a nessuno in esclusiva, la spesa segue le regole generali e si divide tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, salvo diverse previsioni del regolamento.

Il preventivo che fa deliberare

Un preventivo pensato per l’assemblea non è un preventivo diverso: è lo stesso preventivo, scritto in modo che chi non è tecnico possa capirlo e votarlo. Il nostro comprende di norma:

• un rilievo misurato della superficie, dei risvolti e dei punti singolari;
• un report fotografico dello stato attuale, con i difetti indicati;
• il sistema proposto, con prodotto, stratigrafia e motivazione della scelta;
• le voci separate tra opere di copertura e opere di finitura o private;
• uno schema di ripartizione già calcolato sulle tabelle millesimali fornite dall’amministratore;
• un cronoprogramma indicativo e le condizioni meteo necessarie;
• la descrizione della garanzia e della documentazione rilasciata a fine lavori.

Un esempio di ripartizione

Lastrico di 160 mq a uso esclusivo dell’appartamento all’ultimo piano, che copre quattro unità sottostanti con millesimi di proprietà rispettivamente di 220, 260, 260 e 260 sul totale delle unità coperte. Spesa per le opere di copertura: 15.000 €.

Esempio puramente illustrativo: i millesimi da usare sono quelli delle tabelle del condominio e i casi particolari, come le unità coperte solo in parte, vanno valutati dall’amministratore. Se il titolare dell’uso esclusivo possiede anche un’unità coperta, partecipa a entrambe le quote.

Cosa chiedere all’amministratore prima del sopralluogo

• Il regolamento e gli atti che stabiliscono se il lastrico è comune o di uso esclusivo.
• Le tabelle millesimali per calcolare la ripartizione.
• La storia della copertura: data dell’ultimo rifacimento, interventi successivi, eventuali garanzie ancora valide.
• Le segnalazioni di infiltrazione ricevute, con date e unità interessate.
• La polizza del fabbricato, se ci sono danni in corso.

Con questi documenti il preventivo arriva in assemblea già completo, e la discussione si concentra sulla decisione invece che sulla ricerca delle carte.

Le maggioranze in assemblea

Il rifacimento del lastrico è una riparazione straordinaria. Quando è di notevole entità — e un rifacimento completo di solito lo è — la delibera richiede la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi. Per le opere di manutenzione straordinaria la legge prevede anche la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, che può essere versato a rate secondo gli stati di avanzamento se il contratto lo prevede. I dettagli procedurali li gestisce l’amministratore; quello che possiamo fare noi è consegnargli un preventivo che regga le domande.

Quando piove in casa e l’assemblea non decide

È la situazione più frustrante, e la legge prevede alcuni strumenti.

• L’amministratore può disporre i lavori urgenti, riferendone alla prima assemblea utile. Una messa in sicurezza provvisoria del lastrico rientra tipicamente in questa categoria.
• Il singolo condomino che anticipa una spesa urgente per la cosa comune ha diritto al rimborso, se l’urgenza era reale. Va documentata bene: foto, date, comunicazioni all’amministratore.
• I danni all’appartamento causati dalle infiltrazioni dal lastrico ricadono, secondo l’orientamento consolidato della Cassazione a Sezioni Unite del 2016, sul condominio come custode, in concorso con l’eventuale titolare dell’uso esclusivo, con criteri di ripartizione analoghi a quelli dell’art. 1126.

Per i danni coperti da polizza c’è una pagina dedicata all’assicurazione per infiltrazioni; per la messa in sicurezza immediata quella sul pronto intervento.

Come si organizza il cantiere in un edificio abitato

Un lastrico si rifà con le persone in casa. Questo impone alcune attenzioni che vanno concordate prima.

• Accesso. Dal vano scala con botola o lucernario, con ponteggio esterno o con montacarichi. Ogni soluzione ha costi e tempi diversi, e il vano scala va protetto.
• Rumore e orari. La scarifica della vecchia guaina è la fase più rumorosa; si concentra in poche giornate e negli orari consentiti dal regolamento.
• Protezione dall’acqua durante i lavori. A fine giornata la superficie aperta va sempre chiusa provvisoriamente. È una regola che non si discute.
• Sicurezza in quota. Parapetti provvisori, linee di ancoraggio o reti, a seconda della copertura. Gli oneri della sicurezza sono una voce del preventivo.
• Ripristino delle parti comuni. A fine cantiere scale, pianerottoli e cortili tornano come erano.

Su una superficie di 150–250 mq il cantiere dura in genere da una a tre settimane, meteo permettendo.

Portare il tema in assemblea senza farlo affossare

Molti rifacimenti di lastrici falliscono non per ragioni economiche, ma perché la discussione in assemblea si perde. Qualche accorgimento aumenta molto le probabilità di uscire con una delibera alla prima convocazione.

Arriva con un documento, non con un problema

“Piove in casa mia” provoca solidarietà e rinvii. Un fascicolo con foto, rilievo, preventivo dettagliato e ripartizione calcolata provoca una decisione.

Fai quotare a tutti lo stesso capitolato

Se l’assemblea chiede tre preventivi, fai in modo che descrivano lo stesso lavoro. Un elenco di voci comune, fornito a tutte le imprese, rende il confronto immediato e toglie argomenti a chi vuole rinviare.

Mostra il costo di aspettare

Il solaio di un lastrico è una parte comune. Se l’acqua arriva ai ferri, il risanamento riguarderà tutti, non solo chi abita all’ultimo piano. È l’argomento che più spesso cambia il voto.

Separa le voci private da quelle comuni

Ciascuno deve sapere cosa sta votando. Le finiture scelte dal titolare dell’uso esclusivo, se ci sono, vanno quotate a parte. Serve anche per la detrazione, che ogni condomino calcola sulla propria quota.

Anticipa le obiezioni prevedibili

• “Costa troppo.” Il confronto con il costo di un risanamento strutturale fra qualche anno risponde da solo.
• “Non è urgente.” Le foto e la cronologia delle infiltrazioni dicono il contrario.
• “Perché devo pagare io che abito al primo piano?” Perché il lastrico copre anche la sua unità, e l’art. 1126 lo prevede.
• “Aspettiamo altri preventivi.” Giusto, purché sullo stesso capitolato e con una scadenza.
• “E se poi perde di nuovo?” Garanzia, collaudo e documentazione vanno scritti nel contratto.

Domande frequenti