Impermeabilizzazione tetti e coperture a Latina

Un tetto piano non perdona i rinvii

Sul tetto piano non ci sale quasi nessuno. È la ragione per cui i difetti si scoprono tardi: nessuno vede la bolla che si gonfia, il sormonto che si apre, lo scarico intasato dalle foglie del pino del cortile. Quando l’acqua compare nell’appartamento dell’ultimo piano, il manto ha già lasciato passare acqua per mesi e l’isolante sotto, se c’è, è spesso bagnato.

I difetti che troviamo più spesso sulle coperture piane della provincia sono tre. Il primo è la membrana cristallizzata: il bitume ha perso gli oli, si è irrigidito e si spacca piegandolo. Il secondo sono le bolle, cioè rigonfiamenti dovuti a vapore o acqua intrappolati sotto il manto, che con il calpestio si rompono. Il terzo sono i sormonti aperti, le giunzioni tra un telo e l’altro che si scollano lungo linee di metri. A questi si aggiungono gli scarichi mai raccordati e i risvolti che si staccano dai muretti d’attico.

Cosa guardiamo durante il sopralluogo

• Protezione superficiale: se l’ardesia c’è ancora o è dilavata, se la vernice riflettente è integra.
• Sormonti: tenuta delle sovrapposizioni tra teli, soprattutto in prossimità degli scarichi.
• Risvolti: altezza, adesione e protezione con scossalina sui muretti e sui volumi tecnici.
• Attraversamenti: antenne, canne fumarie, sfiati, basamenti di impianti e pannelli.
• Ristagni: zone dove l’acqua resta dopo la pioggia, segno di avvallamenti o di pendenze insufficienti.
• Umidità dell’isolante: con piccoli saggi o con lo strumento, perché un isolante bagnato cambia completamente il tipo di intervento.

I sistemi che usiamo, e quando

Su una copertura la scelta del sistema dipende da geometria, numero di attraversamenti, uso previsto e budget. Non c’è una soluzione universale.

Le durate sono indicative e presuppongono una posa conforme alla scheda tecnica e una manutenzione minima. Il confronto tra le due famiglie più usate è approfondito nella guida guaina liquida o membrana bituminosa.

Sovrapporre o rimuovere: la decisione più importante

Molti preventivi propongono di posare la membrana nuova sopra la vecchia. Si può fare, ed è più economico, ma solo a certe condizioni:

• il manto esistente deve essere aderente al supporto, senza bolle diffuse né zone sollevate;
• sotto non deve esserci acqua intrappolata: se l’isolante o il massetto sono bagnati, sovrapporre significa sigillarli;
• gli strati già presenti non devono essere troppi: oltre due strati preesistenti la sovrapposizione diventa una scommessa sul peso e sull’adesione;
• le pendenze devono funzionare, altrimenti si rinnova il manto ma non il motivo per cui invecchia.

Se anche una di queste condizioni manca, la strada corretta è la rimozione con smaltimento della vecchia guaina, il ripristino del supporto e la posa del sistema nuovo. Costa di più, ma è l’unico modo per non doverci tornare dopo pochi anni. Quando invece il supporto è umido ma non si può demolire, si usano teli deaeranti con camini di sfiato: ne parliamo più sotto.

Coibentazione: quando conviene approfittarne

Se si rifà il manto di un tetto piano sopra un ultimo piano abitato, è il momento giusto per valutare l’isolamento termico. Togliere la vecchia guaina e posare un pannello isolante prima del nuovo manto costa molto meno che farlo in un secondo momento, perché l’apertura del cantiere, lo smaltimento e la posa del manto sono già inclusi. L’effetto si sente soprattutto d’estate, quando un ultimo piano sotto un lastrico nero diventa difficile da vivere senza aria condizionata accesa per ore.

Gli interventi di isolamento della copertura possono rientrare in agevolazioni fiscali specifiche con requisiti tecnici e documentali propri, diversi da quelli della semplice manutenzione: vanno verificati con un tecnico e con il commercialista prima di decidere.

Come si legge lo stato di una copertura piana

Anche senza essere tecnici, alcuni segnali si leggono a occhio. Se hai accesso al tetto, in una giornata asciutta guarda questi punti.

• La superficie. Se la membrana è nera e lucida invece che coperta di scaglie grigie o verdi, la protezione è andata. Se passando la mano restano granelli, l’ardesia si sta staccando.
• I sormonti. Le linee di giunzione tra un telo e l’altro devono essere continue. Se riesci a infilare una lama tra i due strati, il sormonto è aperto.
• I risvolti. Sui muretti il manto deve salire e restare incollato. Se si stacca a lembi o la scossalina è piegata, l’acqua entra da dietro.
• Le bolle. Una o due bolle stabili non sono un dramma; molte bolle o bolle che si rompono sono il segno di acqua o vapore intrappolati. Approfondimento nella guida sulle bolle sulla guaina.
• Gli scarichi. Devono essere liberi, con la griglia parafoglie, e il manto deve entrare nel tubo.
• I ristagni. Dopo una pioggia, le pozze che restano più di qualche ora indicano avvallamenti da correggere.

Coperture ventilate e tetto rovescio: due varianti utili

Oltre alla stratigrafia tradizionale, con isolante sotto il manto, esistono soluzioni costruttive che in certi casi funzionano meglio.

Il tetto rovescio

Nel tetto rovescio l’isolante si posa sopra la membrana, ed è a sua volta protetto da una zavorra di ghiaia o da un pavimento galleggiante. La membrana lavora così a temperatura quasi costante, al riparo dal sole e dagli sbalzi termici, e invecchia molto più lentamente. Serve un isolante che non assorba acqua e una verifica del peso della zavorra sul solaio.

La copertura ventilata

Un’intercapedine d’aria tra isolante e manto superiore smaltisce il calore estivo e l’umidità. Sugli ultimi piani esposti a sud la differenza di temperatura interna d’estate è percepibile. È una soluzione più costosa, che ha senso soprattutto quando si rifà completamente la copertura.

Gli sfiati di deaerazione

Quando il massetto è umido e non è possibile demolirlo, si posa un telo deaerante con canali sulla faccia inferiore e si installano dei camini di sfiato. Il vapore che si forma con il caldo trova una via d’uscita invece di sollevare il manto in bolle. Il numero e la posizione dei camini dipendono dalla superficie e vanno indicati nel preventivo.

Programmare la manutenzione invece di subire il rifacimento

Una copertura piana controllata con regolarità dura anni di più di una copertura dimenticata. Il rapporto tra costi è molto sbilanciato: un controllo annuale costa poche centinaia di euro, una riparazione localizzata qualche centinaio in più, il rifacimento di un lastrico condominiale di 200 mq si misura in decine di migliaia di euro.

Il calendario minimo

Il registro della copertura

Conviene conservare in una cartella le foto datate della copertura, le fatture degli interventi, le schede tecniche dei prodotti posati e la data dell’ultimo rifacimento. Sembra burocrazia, ma è quello che permette a un tecnico di capire in dieci minuti cosa c’è sotto senza dover fare saggi, e che in condominio evita discussioni infinite su chi ha fatto cosa. La formula di controllo periodico è descritta nella pagina sulla manutenzione di terrazzi e coperture.

Sopralluogo su tetti e coperture

Interveniamo su villette, palazzine, condomini e piccoli capannoni a Latina e in provincia. Per i condomini prepariamo preventivi con voci separate, utilizzabili direttamente in assemblea, e con la ripartizione tra parti comuni e private dove serve. Per le coperture industriali più ampie c’è una pagina dedicata ai capannoni.

Se sulla copertura c’è un vecchio manto in fibrocemento ondulato, prima di qualsiasi intervento va accertato che non contenga amianto: in quel caso servono imprese abilitate e procedure specifiche, e non lo trattiamo come una normale impermeabilizzazione.

Domande frequenti